Εν όψει της έναρξης της διαδικασίας υποβολής των δηλώσεων φόρου εισοδήματος του τρέχοντος έτους η ΠΟΜΙΔΑ δίνει στη δημοσιότητα έναν επικαιροποιημένο χρηστικό Οδηγό με τις ισχύουσες ουσιαστικές διατάξεις και τις διαδικαστικές εγκυκλίους, σχετικά με το ποιοι εκμισθωτές, πότε και με ποια διαδικασία, δικαιούνται να επιδιώξουν την πρακτική τους.
Τον Οδηγό επιμελήθηκε η Βασιλική Παραδιά, Δικηγόρος Α.Π. και Αναπληρώτρια Γεν. Γραμματεύς της ΠΟΜΙΔΑ, info@paradias.gr .
ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ ΓΙΑ ΤΑ ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ
Ποιοι, ποτέ και πώς δικαιούνται αναβολής φορολόγησής τους
Η μη πληρωμή ενοικίων και η πρακτική αδυναμία είσπραξης τους από αφερέγγυους ενοικιαζόμενους, είναι διαχρονικό πρόβλημα των εκμισθωτών ακινήτων και ένας από τους κύριους παράγοντες της μείωσης των προσφορών κατοικιών για εκμίσθωση. Η μη φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων ήταν ένα αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ, η οποία μετά την περιπετειώδη οριστική κατάργηση της δυνατότητας αλλαγής λόγω εκχώρησής τους στο Δημόσιο, επανήλθε αξιώνοντας την οριστική λύση του προβλήματος μέσω της διαδικασίας αναβολής της φορολόγησης τους επί όσο χρόνο δεν έχουν εισαχθεί.
Για να γίνει αποδεκτή η αναβολή φορολόγησής τους χωρίς τον κίνδυνο εκτεταμένης απόφασης καταστρατήγησης που θα οδηγούσε σε τεράστια φορολογικά φορολογικά εσωτερικά και κατά συνέπεια σε ανατροπή της αντίστοιχης ευνοϊκής ρύθμισης, από το ΥΠΟΙΚ κατέστη σαφές ότι δεν θα αρκούσε μια απλή υπεύθυνη δήλωση του φορολογικού, αλλά θα έπρεπε να μην υπάρχει και μια προσφυγή. αλήθεια της δήλωσης περί μη είσπραξης των μισθωμάτων. Με αυτά τα δεδομένα, η λύση που ήταν η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που έγινε αποδεκτή από τον τότε αρμόδιο Αναπληρωτή Υπουργείο Οικονομικών κ. Τρύφωνα Αλεξιάδη καθόσον ήταν και η μόνη πρακτικά δυνατή και ισχύει έκτοτε ανελλιπώς, σήμερα ουσιαστικά και διαδικαστικά ως εξής:
1.Με το άρθρο 11 του Ν. 4346/2015 ορίστηκε ότι: «Τα εισοδήματα από την απόφαση εκμίσθωσης ακίνητης περιουσίας, που δεν έχουν εισαχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο τέλος εισοδήματός του, εφόσον έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθού του δικαιώματος διαταγής πληρωμής ή απόφασης διαταγής μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων . Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά την παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8.
2.Σύμφωνα με τη μεταγενέστερη σχετική εγκύκλιο ΠΟΛ.1024/12.2.2016 και τις οδηγίες υποβολής των φορολογικών δηλώσεων του 2017, η στήλη 16 του Ε2 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανεπίσημων εισοδημάτων από την εκκαθάριση ακίνητης περιουσίας, καθώς και τις δηλώσεις υποβολής φορολογικών δηλώσεων του Ε2. πληρωμής ή διαταγής απόδοσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έστω έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (παρ. 4 του αρθ. 39 ν. 4172/2013).
3. Από τα παραπάνω δικαιολογητικά που απαιτούνται, θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα. Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθού μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή που έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογικής εισήγησης, αρκεί η υποβολή της δήλωσης φορολογικής αρχής. ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
4. Με την ΠΟΛ.1102/12.7.2016 διευκρινίστηκε περαιτέρω ότι ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνον από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση / εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, άρθρο να μην συνυπολογιστούν σύμφωνα με τους εισηγητές τους. 4 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του οποίου δεν εφαρμόζονται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες.
5. Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακίνητου καθώς και από ασκήσεις επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. διοργανώσεις εκδηλώνονται σε αίθουσες ή κτήματα, τουριστική εκμετάλλευση). Η Διοίκηση δηλαδή, χωρίς αυτό να προβλέπεται από τον νόμο, και ενώ παντού η αποζημίωση χρήσης ακινήτου εξομοιώνεται φορολογικά προς το μίσθωμα, περιόρισε τη δυνατότητα αυτή μόνο στα ανείσπρακτα μισθώματα ενεργών μισθών , και δεν αποδίδεται όταν αυτά έχουν το χαρακτήρα αποζημίωσης χρήσης, για το διάστημα μετά τη λήξη της μίσθωσης. Βαρύτατη αδικία σε βάρος πληθώρας ιδιοκτητών οι οποίοι, επειδή από τη νομική οδό που επελέγη έληξε η μίσθωσή τους, υποχρεούνται να πληρώσουν φόρο εισοδήματος για ποσά που αποδεδειγμένα ουδέποτε εισέπραξαν!
6. Διαδικαστικά, τώρα πλέον, μετά την κατάργηση της Δ.Ο.Υ. και τη δημιουργία των ΚΕΦΟΔΕ, προκειμένου να δηλωθούν ως ανείσπρακτα τα εισαγωγικά από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που πρέπει να δηλώσουν οι ενδιαφερόμενοι,πριν από την υποβολή της δήλωσης για την αίτηση φόρου εισοδήματος και το αργότερο έως την προθεσμία υποβολής της, να υποβάλουν στην εφαρμογή “Τα Αιτήματα μου” της ψηφιακής πύλης. ενοικίων, μαζί με τα εξής δικαιολογητικά σε ηλεκτρονική μορφή:
- Το (συνημμένο) έντυπο υπεύθυνης δήλωσης Ε411. Για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση υποβολής δηλώσεων ανείσπρακτων μισθωμάτων αποβιώσανε τον ιδιοκτήτη από τον κληρονόμο αυτού για χρονικό διάστημα που ο αποβιώσας ήταν εν ζωή στα στοιχεία του ιδιοκτήτη συμπληρώνονται τα στοιχεία του αποβιώσαντα. Αν για τον κάθε λόγο είναι αδύνατη η ψηφιακή υποβολή τότε η δήλωση που υποβάλλεται έντυπα είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή είτε με courier είτε αυτοπροσώπως στο αρμόδιο ΚΕΦΟΔΕ.
- Τη δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή διαταγής πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθού ή ασκηθείσας αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Στην περίπτωση άσκησης αγωγής και η αποδεικτική επίδοση της στον εναγόμενο.
- Για την πτωχευμένη μισθωτή, τον πίνακα αναγγελίας χρεών με την απαίτηση του εκμισθωτή.
- Υπεύθυνη δήλωση ότι για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή διαταγής απόδοσης χρήσης μισθού μέχρι την εκτέλεση δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα και η έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή.
Κατόπιν τούτου τα ανείσπρακτα εισοδήματα δηλώνονται στο έντυπο «ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ» Ε2 και μεταφέρονται σε ειδικό κωδικό του εντύπου Ε1 κατά την υποβολή της οικείας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
7. Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν από τον κληρονόμο, ο οποίος υπάγεται στο σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κληρονομούμενου, με την προσκόμιση ενός από τους οριζομένους στην παρ. 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 δικαιολογητικού, μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού του δικαιώματος.
8.Τα ως άνω υποβαλλόμενα δικαιολογητικά για τα ανείσπρακτα εισοδήματα που γίνονται αποδεκτά για τον δηλωθέντα φορολογούμενο. Στην περίπτωση της κοινωνίας, τα σχετικά δικαιολογητικά θα γίνουν αποδεκτά για όλα τα μέλη της, ανεξαρτήτως εάν αναγράφονται σε αυτά τα στοιχεία τυχόν λοιπών εκμισθωτών – υπεκμισθωτών, υπό την προϋπόθεση ότι τα αναφερόμενα στα προσκομισθέντα δικαιολογητικά στοιχεία του μισθού, του μηνιαίου μισθώματος και του μισθωτή οφειλέτη (του κληρονομούμενου ή του εγγυητή), ταυτίζονται Ε2) ή από τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας ή από τη συμφωνία μίσθωσης.
9. Σε υποβολή δήλωσης αναβολής φορολόγησης ανείσπρακτων μισθωμάτων χωρίς να συνυποβληθούν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η φορολογική διοίκηση θα προχωρά σε νέες εκκαθαρίσεις, μη λαμβάνοντας υπόψη τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα.-