Αν πρέπει να πούμε κάτι για την ελληνική αγορά κατοικίας, είναι πως αυτή την περίοδο έχουν το πάνω χέρι οι κάτοχοι ακινήτων που τα πουλάνε χωρίς να έχουν κάποια ανάγκη, όσοι επιθυμούν να τα εκμισθώσουν και αυτοί που κατασκευάζουν νέα.
Αναφερόμαστε κυρίως σε διαμερίσματα μέσα στις πόλεις ή τα προάστιά τους, καθώς αυτή είναι η μορφή κατοικίας που αναζητά το μεγαλύτερο μέρος των κατοίκων της χώρας μας.
Όσοι σκέφτονται να αγοράσουν ένα διαμέρισμα έχουν ως αντίπαλο τη συνεχή άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια. Το ίδιο ισχύει και για όσους επιθυμούν να νοικιάσουν, καθώς τα ενοίκια παρασύρονται προς τα πάνω από τις τιμές των διαμερισμάτων. Δεν χρειάζεται να πούμε πολλά για τις αιτίες της ανόδου των τιμών, κάθε μέρα βλέπουμε στον Τύπο αρκετές συζητήσεις για το θέμα.
Δεν είναι μόνο η ανάκαμψη της οικονομίας της χώρας που έχει φέρει τις τιμές των ακινήτων, όχι μόνο των οικιστικών, σε ανοδική πορεία εδώ και μερικά χρόνια, σβήνοντας σχεδόν τις απώλειες που είχε προκαλέσει η μεγάλη κρίση που μας ταλαιπώρησε για μεγάλο διάστημα.
Μεγάλο ρόλο παίζει η σημαντική έλλειψη κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση, αποτέλεσμα της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας την προηγούμενη δεκαετία και της έλλειψης συντήρησης που έχει καταστήσει πάρα πολλά διαμερίσματα μη κατοικήσιμα.
Διάφορες μελέτες και εκτιμήσεις ανεβάζουν τον αριθμό των διαμερισμάτων/κατοικιών που λείπουν από την αγορά σε εκατοντάδες χιλιάδες σε όλη τη χώρα, μεγάλο μέρος των οποίων αφορά στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας. Το αν ο αριθμός αυτός είναι διακόσιες, τετρακόσιες ή ακόμα και επτακόσιες χιλιάδες δεν έχει τόσο μεγάλη σημασία αυτή τη στιγμή.
Το σημαντικό είναι πως θα περάσουν αρκετά χρόνια μέχρι να καλυφθεί αυτό το έλλειμμα, είτε με την ανέγερση νέων είτε με την επιστροφή άλλων από τη «ναφθαλίνη».
Στην εικόνα βρίσκονται ούτως ή άλλως και αρκετά διαμερίσματα που θα μπορούσαν να χρησιμοποιούνται ως μόνιμη ενοικιαζόμενη κατοικία για μόνιμους κατοίκους της Ελλάδας αλλά τελικά απορροφώνται από τη ζήτηση που προέρχεται από τους επισκέπτες των ελληνικών πόλεων και γενικότερα από την εξωτερική ζήτηση, μέσα στην οποία περιλαμβάνεται και αυτή που είναι επενδυτικού χαρακτήρα, όπως π.χ. η σχετιζόμενη με τη «χρυσή βίζα».
Δεν υπάρχει καμία αμφιβολία πως η εξάπλωση του θεσμού των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων έχει συμβάλει στην αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων και του κόστους της μόνιμης ενοικίασης, ιδίως στις περιοχές που υποδέχονται πολλούς επισκέπτες. Μέσα σε όλους αυτούς τους παράγοντες πρέπει να βάλουμε και την επίδραση που έχει το αυξημένο κόστος χρήματος πάνω στις τιμές των ακινήτων.
Η κατάσταση με την άνοδο των τιμών των κατοικιών και του κόστους ενοικίασης είναι λίγο πολύ γνωστή. Αυτό που μας ενδιαφέρει περισσότερο είναι το πως είναι σωστό να κινούνται όσοι ενδιαφέρονται για την αγορά ενός οικιστικού ακινήτου, είτε για δική τους κατοικία είτε προς εκμετάλλευση. Και φυσικά το αν η αγορά αυτή είναι μία συμφέρουσα επιλογή αυτή την εποχή και το αν κρύβει παγίδες.
Γενική απάντηση σε αυτό το ερώτημα προφανώς δεν υπάρχει. Κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή και οι υποψήφιοι αγοραστές, αφού πρώτα καταλήξουν στα βασικά χαρακτηριστικά του ακινήτου που τους ενδιαφέρει, πρέπει να μελετήσουν τα τωρινά δεδομένα και τις εκτιμήσεις για την εξέλιξή τους, για τον συγκεκριμένο τύπο ακινήτου και την περιοχή ενδιαφέροντος. Η λεπτομερής καταγραφή του τωρινού ισοζυγίου προσφοράς και ζήτησης είναι μία σχετικά εύκολη διαδικασία.
Πιο δύσκολη, και πιο σημαντική είναι η προσπάθεια εκτίμησης της μελλοντικής εξέλιξης αυτού του ισοζυγίου, αφού αυτό θα κρίνει σε μεγάλο βαθμό την πορεία των τιμών τα επόμενα χρόνια.
Δεν πρέπει να ξεχνάμε πως για τους περισσότερους η αγορά ενός οικιστικού ακινήτου αποτελεί επένδυση μακροπρόθεσμου χαρακτήρα και μία άστοχη επιλογή μπορεί να έχει πολύ σοβαρές αρνητικές συνέπειες, όπως είδαμε σε δεκάδες χιλιάδες περιπτώσεις πριν μερικά χρόνια στη χώρα. Δύο είναι οι βασικοί παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη σε αυτή την προσπάθεια. Ο πρώτος είναι αν υπάρχουν προοπτικές για σημαντική αύξηση του αποθέματος κατοικιών.
Υπάρχουν ενδείξεις ή εικασίες για σημαντική αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, στη συγκεκριμένη περιοχή ή και γενικότερα, στον τομέα των οικιστικών ακινήτων; Υπάρχουν σε εξέλιξη κρατικές πρωτοβουλίες με σκοπό την ενίσχυση όσων θα ήθελαν να ανακαινίσουν υφιστάμενα διαμερίσματα που βρίσκονται εκτός αγοράς με σκοπό την ενοικίασή τους ή άλλες με σκοπό την ενθάρρυνση των σημαντικών οικοδομικών επιχειρήσεων να προχωρήσουν στην κατασκευή κτιρίων οικιστικού χαρακτήρα που να απευθύνονται σε μαζικό κοινό και όχι μόνο σε κάποιες ειδικές κατηγορίες; Ο δεύτερος παράγων έχει σχέση με τη ζήτηση για κατοικίες.
Εδώ πρέπει να εξεταστεί αν υπάρχουν ρεαλιστικές πιθανότητες λήψης μέτρων από την πλευρά της πολιτείας για τον περιορισμό της έξαρσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, των Airbnb όπως έχει επικρατήσει να αποκαλούνται. Κάτι άλλο που πρέπει να λάβει κάποιος υπόψη του, εφόσον μιλάμε για επένδυση μακροχρόνιου χαρακτήρα, είναι η εξέλιξη του πληθυσμού τα επόμενα χρόνια. Οι φωνές που προειδοποιούν για σημαντική μείωση του πληθυσμού της χώρας τα επόμενα χρόνια είναι πολλές.
Εφόσον έχουν δίκιο, πράγμα αρκετά πιθανό, αυτό θα οδηγήσει σε σταδιακή μείωση της ζήτησης για κατοικίες/διαμερίσματα από μόνιμους κατοίκους.
Μία διαδικασία σαν την παραπάνω δίνει στους υποψήφιους αγοραστές μία όσο το δυνατόν πιο σαφή εικόνα της τρέχουσας κατάστασης της αγοράς και κάποιες στοιχειώδεις τουλάχιστον εκτιμήσεις για τις μελλοντικές εξελίξεις. Εφόσον το συμπέρασμα αυτής της «άσκησης» είναι θετικό για τις προοπτικές της εξεταζόμενης επένδυσης, τότε μπορεί να ασχοληθούν με το κόστος της αγοράς και τον τρόπο χρηματοδότησής της.
Αυτό που θα κρίνει όμως την επιτυχία ή μη της επένδυσης είναι η απάντηση στο παρακάτω ερώτημα: η πιθανή απόκτηση του ακινήτου θα φέρει τους αγοραστές του σε καλύτερη οικονομική κατάσταση τα επόμενα χρόνια ή θα τους προκαλέσει τελικά κάποια επιβάρυνση;
Ένας λανθασμένος υπολογισμός μπορεί να έχει σοβαρές αρνητικές συνέπειες στο μέλλον, είτε πρόκειται για ακίνητο στο οποίο θα κατοικήσουν οι αγοραστές είτε για ακίνητο που θα το χρησιμοποιήσουν για την παραγωγή σταθερών εισοδημάτων από ενοίκια.
Ακόμα και αν οι τιμές των ακινήτων συνεχίσουν να ανεβαίνουν, όπως γίνεται εδώ και μερικά χρόνια, ένας κακός υπολογισμός μπορεί να φέρει τον αγοραστή σε πολύ δύσκολη θέση. Αυτό μπορεί να συμβεί αν τα έσοδα από την εκμετάλλευσή του ή η εξοικονόμηση πόρων από τη μετοίκηση σε ιδιόκτητο ακίνητο αποδειχθούν κατώτερα των απαραίτητων για τη συντήρησή του, την εξυπηρέτηση κάποιου δανείου που χρησιμοποιήθηκε για την αγορά του και την έγκαιρη πληρωμή των φορολογικών υποχρεώσεων που συνεπάγεται η κατοχή του.
Για να επανέλθουμε στον σημερινό μας τίτλο, το αν η αγορά ενός οικιστικού ακινήτου θα φέρει κέρδη ή ζημιές στους αγοραστές εξαρτάται πάνω απ’ όλα από την προετοιμασία και τη μελέτη που θα κάνουν. Οι τάσεις στην αγορά ακινήτων παίζουν φυσικά σημαντικό ρόλο αλλά το κλειδί της επιτυχίας το κρατούν πάντα οι αγοραστές και η καλή τους προετοιμασία.